Artiklar

Ur Fastighetsnytt 6, 2010

Obligatorisk momsplikt på uthyrning av lokaler –
hur blir det i övergången mellan de gamla och de föreslagna nya reglerna?

Finansdepartementet har i utredningen Ds 2009:58 föreslagit att det ska bli obligatoriskt att ta ut moms vid uthyrning av lokaler. Jag berättade i nummer 4 av Fastighetsnytt något om vad förslaget kan innebära. Här vidareutvecklar jag vilka bestämmelser som enligt utredningen ska gälla i övergången mellan de gamla och de nya reglerna.

Enligt förslaget ska det under en viss övergångstid finnas viss möjlighet till flexibilitet innan de nya reglerna ska tillämpas fullt ut av alla. Man vill ge viss tid till anpassning av befintliga hyresavtal till de nya omständigheter som ändrade regler ger.

En del hyresavtal innehåller klausuler som säger att avtalet ska omförhandlas då nya lagar införs som innebär förändrade hyresnivåer. Här finns naturligtvis möjlighet att direkt anpassa hyresnivån till de nya förhållandena. De flesta hyresavtal innehåller dock inte sådana klausuler. För vissa parter kan det vara en fördel om det blir obligatoriskt att ta ut moms på hyran, medan det för andra endast innebär en nackdel och direkt kostnadsökning. För sådana parter där obligatorisk moms på hyran innebär en nackdel kan det underlätta om den som hyr ut lokalen kan välja att fortsätta att behandla upplåtelsen som skattefri under en viss tid eller under resterande del av hyrestiden. Därför föreslår utredningen att uthyraren ska få välja att fortsätta behandla hyran som skattefri i maximalt fem år från det att de nya bestämmelserna införs. Det ska bara gälla för sådana avtal som pågår vid den tidpunkt då bestämmelserna träder i kraft. Eftersom de flesta hyrestider är tre år kommer med de här övergångsreglerna de flesta hyreskontrakt att hinna löpa ut innan det blir tvingande att ta ut moms på hyran. Det ska inte vara möjligt för den hyresvärd som en gång börjat att ta ut moms på hyran, att gå tillbaka till att betrakta hyran som momsfri. Detta för att undvika att övergången till obligatorisk momsplikt leder till en skyldighet att jämka mer än en gång.

Obligatorisk momsplikt på  uthyrning av lokalerEnligt förslaget ska också den som bedriver verksamhet med korttidsupplåtelser av fastigheter (dvs. uthyrning för bruk som inte är stadigvarande) att kunna fortsätta betrakta sina hyror som momsfria i två år från det att de nya bestämmelserna börjar gälla. Uthyraren måste då se till att samtliga hyror i verksamheten är utan moms. Om uthyraren en gång börjat att ta ut moms på sina korttidsupplåtelser ska det inte finnas någon möjlighet att gå tillbaka till det momsfria systemet. På samma sätt som för längre hyreskontrakt är detta för att undvika att övergången till obligatorisk momsplikt leder till en skyldighet att jämka mer än en gång.

I och med att momssituationen för vissa förändras - det blir obligatoriskt att ta ut moms på lokalhyra - förslås övergångsvis att det ska vara möjligt att dra av all ingående moms hänförlig till ombyggnadsinvesteringar i en lokal med tidigare momsfri hyra, vid ett tillfälle. Detta kallas enligt förslaget för engångsjämkning. Ett exempel illustrerar hur engångsjämkningen är tänkt att gå till. Låt oss säga att moms på en viss uthyrd lokal i dag inte ska tas ut, lokalen är s.k. omomsad. Hyresvärden har för två år sedan gjort investeringar i form av ombyggnationer i lokalen men har inte haft rätt till avdrag för den ingående momsen på investeringskostnaderna eftersom lokalen har varit omomsad. Om nu moms obligatoriskt ska börja tas ut på hyran i och med de föreslagna reglerna, blir lokalen i stället plötsligt momsad. Den ingående momsen för tid som återstår av den tioåriga jämkningsperioden kan då dras av. Den ingående moms som totalt återstår att dra av är i mitt exempel 8/10 av hela den ingående momsen på investeringskostnaderna. Normalt sett, när en omomsad lokal blir momsad, skulle lokaluthyraren behöva vänta på att få tillbaka all den ingående moms som det finns rätt till. Hyresvärden skulle endast ha rätt att årligen dra av ett belopp med 1/10 av den totala ingående momsen under de åtta återstående åren av den tioåriga jämkningsperioden. Det blir sammanlagt 8/10 av hela den ingående investeringsmomsen. För att underlätta övergången mellan det nuvarande systemet till det nya föreslår utredningen att uthyraren ska kunna få tillbaka all jämkningsmoms för den återstående tiden, vid ett och samma tillfälle. Om de som blir skattskyldiga genom lagändringen skulle behöva jämka den ingående skatten på tidigare investeringar i fastigheten i upp till 10 år skulle detta innebära en betungande administrativ hantering. Utredningen vill därför i rent förenklande syfte införa en möjlighet till s.k. engångsjämkning vid en övergång till ett nytt system.

Det är inte säkert att utredningens förslag blir verklighet. Inom Finansdepartementets väggar diskuteras vad jag har förstått fortfarande om förslaget ska genomföras eller inte och om det ska modifieras. Att de ideella föreningarna ska tvingas betala moms på sin hyra är något som uppenbarligen många riksdagsledamöter reagerar mot. Om förslaget genomförs blir det sannolikt först år 2012, en bedömning som även Christian Merseburg gjorde i Fastighetsnytt nummer 5. Om förslaget i stället modifieras, får vi nog veta inom de närmaste månaderna.

Leonie Selting, advokat, bedriver egen verksamhet med skatterättslig inriktning i Stockholm.

Läs artikeln i Fastighetsnytts digitala tidning (kräver Flash-plugin)